Dispositifs de défiscalisation pour un investissement locatif : lequel choisir ?

La défiscalisation immobilière offre des leviers attractifs pour les investisseurs, mais choisir entre le Malraux, Denormandie ou Censi-Bouvard nécessite une analyse fine de votre projet. Investir dans l’immobilier locatif ne consiste pas uniquement à générer des revenus. Pour de nombreux investisseurs, l’objectif principal est de réduire leur impôt sur le revenu grâce aux dispositifs de défiscalisation mis en place par l’État. Ils sont autant de solutions attractives permettant d’optimiser son investissement tout en participant à des politiques publiques (construction de logements neufs, rénovation urbaine ou développement des résidences de services). Cependant, tous ces dispositifs ne s’adressent pas au même profil d’investisseur.

Pour pallier la fin du Pinel, le gouvernement ne présente aucune alternative. L’investissement dans l’immobilier neuf n’est plus soutenu par aucun dispositif de défiscalisation à compter de janvier 2025. Dans l’ancien, restent le Malraux et le Denormandie, deux outils bien distincts qui ne touchent ni le même profil d’investisseurs ni le même type de bien immobilier.

Le dipositif Loi Malraux

Les gros contribuables peuvent investir en loi Malraux pour faire baisser leurs impôts sur le revenu de manière très significative. Ce dispositif concerne l’investissement dans des biens immobiliers situés en zones protégées (centre-ville historique) et vise à soutenir la restauration à grands frais de bâtiments remarquables afin de sauvegarder le patrimoine architectural français.

Créé en 1962, le Malraux permet de déduire des revenus imposables jusqu’à 30% du montant des travaux engagés (dans la limite de 400 000€ sur 4 ans). Le logement rénové doit être loué nu pendant au moins 9 ans. Il n’y a aucun plafonnement des loyers.

Pour en savoir plus sur la Loi Malraux, cliquez ici.

Le dispositif Denormandie : pour revitaliser les centres-villes

Introduit en 2019, le Denormandie est conçu pour inciter les investisseurs à rénover des biens anciens situés dans des zones de revitalisation des centres-villes. Ce dispositif offre une réduction d’impôt similaire à celle du Pinel, mais avec un champ d’application différent : il s’applique au coût total de l’acquisition, travaux inclus, à condition que ces derniers représentent au moins 25 % de l’investissement total.

Prenons un exemple : vous achetez un appartement ancien dans une ville éligible pour 160 000 €, avec 40 000 € de travaux de rénovation (soit 25 % du coût total). Si vous vous engagez à louer le bien pendant 12 ans, vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 % sur 200 000 €, soit 42 000 € (3 500 € par an). Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant valoriser leur patrimoine tout en profitant d’un avantage fiscal.

Cependant, le Denormandie impose des conditions strictes, notamment sur le type de travaux (amélioration énergétique, rénovation de la toiture, etc.) et sur la localisation (petites villes ou centres-villes en difficulté). Une mauvaise évaluation du projet pourrait réduire l’attractivité locative du bien.

Le dispositif Censi-Bouvard : un levier pour les résidences de services

Contrairement aux dispositifs Malraux et Denormandie, qui s’appliquent à des logements classiques, le Censi-Bouvard cible les résidences de services (résidences étudiantes, EHPAD, résidences seniors). Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du montant investi (dans la limite de 300 000 €) et de récupérer la TVA à 20 % sur l’achat du bien.

Imaginons un investissement de 200 000 € dans une résidence étudiante. Vous pourriez bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 000 €, répartie sur 9 ans, soit environ 2 444 € par an. En outre, la récupération de la TVA vous offrirait un avantage immédiat de 40 000 €, réduisant le coût net de l’investissement à 160 000 €.

Le principal atout du Censi-Bouvard réside dans la sécurité locative, souvent garantie par un bail commercial signé avec un gestionnaire. Toutefois, ce dispositif impose une contrainte majeure : vous ne pourrez pas occuper le bien ou changer de type de location pendant la durée d’engagement. Il est donc recommandé aux investisseurs cherchant des revenus stables, sans perspective d’occupation personnelle du bien.

Comment choisir le bon dispositif de défiscalisation ?

Le choix du dispositif dépend principalement de vos objectifs financiers, de votre situation fiscale et de la nature du bien que vous souhaitez acquérir.

Analysez votre taux marginal d’imposition (TMI)

Votre TMI joue un rôle clé dans la pertinence de ces dispositifs. Si vous êtes dans une tranche d’imposition élevée (41 % ou 45 %), les réductions d’impôt proposées par le Denormandie auront un impact significatif sur votre fiscalité. Pour un contribuable faiblement imposé, ces avantages pourraient être moins attractifs, et d’autres solutions, comme le micro-BIC en location meublée, seraient à envisager.

Les conseils d’experts de CENTURY 21 Cerim

La défiscalisation immobilière peut être un levier puissant pour optimiser votre investissement locatif, mais elle nécessite une stratégie bien pensée. CENTURY 21 Cerim à Melun vous accompagne à chaque étape de votre projet, de l’identification des dispositifs adaptés à votre situation fiscale à la sélection des biens répondant aux critères éligibles. Nos conseillers disposent d’une expertise approfondie sur les dispositifs et peuvent réaliser des simulations précises pour mesurer leur impact sur votre fiscalité.

En choisissant CENTURY 21 Cerim, vous bénéficiez d’un accompagnement sur mesure, intégrant les aspects juridiques, fiscaux et immobiliers de votre projet. Que vous souhaitiez réduire vos impôts, diversifier votre patrimoine ou sécuriser vos revenus locatifs, nous vous aidons à maximiser la rentabilité de votre investissement.

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